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鶴崗積極培育新產業才能應對“收縮”

  每經記者 李可愚    每經編輯 陳旭    

  2萬元能買多大的房子?對于這個問題,對于大部分生活在一線或者強二線城市的居民來說,這個問題的標準答案是“一平方米也買不起”。

  但是有一個城市,2萬元就能實現你的“安居夢”——最近網上流傳的一張截圖顯示,在黑龍江鶴崗市,只要花1.9萬元就可以買到55平方米的房子!折算下來,每平方米單價只有345元!

  而相比之下,2017年前后網絡上曾炒得沸沸揚揚的北京“最貴學區房”,爆出曾有小平房的單價被炒熱至超過30萬元/平方米,最頂峰甚至到過46萬元/平方米。雖然在有關部門的聯合整治之下學區房的炒作現象明顯收斂,但與其鼎盛期創下的紀錄相比,鶴崗市的低價房源,單價連前者的千分之一都還不到。

  不過,這樣低的房價對鶴崗這座城市來說也絕不是什么好事:經濟規模倒退,還不如沿海地區一個強鎮;十多年間流失了約10萬人口……城市發展中遭遇的這些“陣痛”,都直觀地反映在了鶴崗低迷的房價上。

  ●總價2萬元以下房源隨處可見

  在鶴崗,真的只要花2萬元就能買到一套接近60平方米的房子嗎?

  《每日經濟新聞》記者經過調查發現,這并不是網上流傳的段子,而是確鑿的事實。

  在當地二手房交易網站上,記者輕輕松松就找到了大量總價在5萬以下的房源:比如說,在鶴崗“東山沿河北小區”,一套位于7樓的46平方米毛坯房(一室一廳)總價只要1.5萬元,折合326元/平方米。

  而在鶴崗“九州松鶴小區”,一套位于6樓的50平方米毛坯房(一室一廳)總價也只有1.9萬元,折合380元/平方米。

  從鶴崗市的地圖看,這些單價極低的房源所在小區都位于市區的核心位置,地段并不差。比如說,九州松鶴小區位于鶴崗市委附近,周邊有多個市級機關,星級酒店和城市公園。而另一個單價很低的東山沿河北小區離鶴崗傳統繁華地帶——向陽區比較近,醫院、學校等配套設施一應俱全。

  從二手房交易網站提供的數據看,這些房源的價格,已經低到和裝修費用比肩。那么,這樣便宜的房子,背后會不會有什么貓膩?對于這一問題,當地網友的討論“點醒”了記者。

  在當地貼吧中,不少網民紛紛指出,這樣的房子雖然便宜,但從性質上講,一般都是非常特殊的“棚改房”,辦房本、過戶等手續非常麻煩,不建議普通購房者購買這樣的房產。

  記者也在和當地房屋中介聯系后了解到,網友反映的情況基本屬實。一名中介告訴記者,鶴崗的確有許多總價在2萬左右甚至價格更低的房源,但這些房源都屬于棚改房,不可能馬上拿到房本,需要等上幾年。至于具體要等幾年,這名中介在通話中并沒有正面回應。

  記者聯系的另一名中介雖然強調“房本是一定會有的”,并宣稱他手里的房源可以將文件上登記的戶主信息直接從之前的房屋所有權人改成有意購房者,但他也沒有回答記者“多久才能拿到房本”的問詢。

  記者還注意到,這些低價房源一般都是多層住宅的6~7層,為什么樓層越高的房源房價越低呢?接受采訪的中介向記者表示,這些多層住宅一般不配電梯,所以樓層高的位置會比樓層低的位置便宜些。

  而根據我國現行《住宅設計規范》顯示,七層及七層以上住宅必須設置電梯。也就是說,這些不配電梯的住宅從建設的時候就低于國家標準,因此,上述房源能有如此低的價格,也并不令人感到意外。

  ●全國房價排行榜未納入鶴崗

  網上流傳的總價2萬元的房子其實是性質特殊的棚改房,那么在鶴崗要買一套有房本、能正常過戶的商品房,究竟又要花多少錢呢?

  接受采訪的中介告訴《每日經濟新聞》記者,目前當地位于市中心區繁華地段的商品房均價普遍在2000元/平方米。這和單價300多元的棚改房相比,差距還是非常明顯的。

  根據網上掛出的房源資料,一套位于鶴崗市中心地帶的精裝修93平方米二手房,目前總價為25萬元,折合2631元/平方米。

  在中介看來,2000多元/平方米的房價和棚改房相比已非常貴。但在全國范圍內,這一價格仍已經屬于“白菜價”。住房大數據聯合實驗室發布的2019年1月中國142城市大數據房價排名信息顯示,142城中房價最低的鞍山市,當月房價中位數為3674元/平方米,也遠高于中介提供的鶴崗房價數據。

  另據住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組針對2018年中國260個城市所進行的房價分析,當年房價最低的廣西來賓市,二手住房報價中位數約為2652元/平方米。不過記者注意到,在這份號稱囊括了全國主要城市房價的名單中,并沒有鶴崗。

  對比周邊城市,鶴崗的房價也低得驚人:根據某房產網站數據,目前,與鶴崗相鄰的佳木斯市房價均價為4608元/平方米、伊春市房價均價為4685元/平方米。而鶴崗市住房均價只有1542元/平方米,形成了一個明顯的“洼地”。

  從記者找到的當地網友討論中,也能明顯感到鶴崗房價確實是下跌了——2016年,鶴崗城區的住房均價還普遍在2500/平方米以上,下屬的綏濱縣住房均價甚至達到了3700元/平方米。而今天在鶴崗,總價5萬元以下的房屋隨處可見。

  ●“當警察就送房”,有的外加送車

  在房價如此之低的城市,像其他城市那樣的“買房難”現象當然就不會太典型。甚至還出現了在當地就業“送房”“送車”這樣的優惠。

  今年3月,鶴崗市公安局在官網上發布文件稱,四所部屬公安院校的畢業生,通過招錄程序到鶴崗市公安局工作的,每人救助一車一房。全國各省公安院校公安專業本科畢業生,通過公務員考試被錄用的,救助一車一房;各省公安院校公安專業統招專科畢業生每人救助一房。

  此外,如果是通過公務員考試進入鶴崗市公安局的全國985、211院校畢業生;統招院校碩士生;通過法律職業資格考試的統招本科畢業生,也可以享受“送一套房、一輛車”的待遇。

  在“送房送車”的標準上,這份文件指出,可選的汽車價值在10萬元以內;可選的住房建筑面積在50~90平方米,房源位于市區內,按照公安聯考分數從高到低選房。不過,選車選房者還要滿足最低服務年限為7年的條件。

  記者還發現,在當地正在進行的一項司法拍賣中,鶴崗市興安區一套67平方米的住房評估價,在當地某區人民法院發布的《拍賣標的調查情況表》中也只有67447元,折合每平方米單價僅為1000元。但實際上,這套房產的起拍總價只有37770元,而且截至目前還沒有用戶報名參加此次拍賣。

  ●GDP總量甚至不如個別強鎮

  對鶴崗這座地處東北偏遠地帶的資源型城市來說,長期低迷的房價正是當地經濟發展乏力的自然結果。

  根據去年5月發布的2017年鶴崗市統計公報,2017年,全市共實現地區生產總值282.9億元。對比來看,這一GDP數據甚至還不如沿海發達地區的一個鎮。同一年,位于廣東省佛山市的獅山鎮地區生產總值超過1000億元,經濟總量是鶴崗市的3倍多。也是在2017年,江蘇省蘇州市盛澤鎮GDP也突破400億元,經濟總量超過鶴崗市100多億元。

  即使是在近年來經濟增速普遍不高的東北三省內部,鶴崗的GDP排名也位列“后座”。2017年數據顯示,鶴崗當年GDP總量在東北36個地級行政單位中排名倒數第四,僅高于人口較少的七臺河市和大興安嶺地區,以及經濟極度依賴林業的伊春市。

  回溯2012年,鶴崗市GDP總量還有358億元,不曾想到了第二年,該市經濟規模下滑至320億元。

  此后,鶴崗市GDP一直在250億~300億元的區間徘徊:2015年GDP總量為266億元、2016年為264.1億元、2017年為282.9億元,一直沒有實現經濟的穩健恢復和增長。

  經濟極度依賴幾個產業甚至是幾個企業,或許是鶴崗經濟長期低迷的“命門”。根據2016年的一份數據顯示,當年鶴崗規模以上工業實現增加值41.8億元,其中22戶煤炭開采洗選企業就貢獻了26.4億元的增加值,占規模以上工業的比重達到63%。

  而在這22家煤炭企業中,有一家企業基本貢獻了全部的工業增加值和煤炭產量:2016年,龍煤鶴崗礦業公司實現增加值20.8億元,一家企業就占到全市規模以上工業增加值的近五成。同一年,龍煤鶴崗生產了1177.7萬噸的煤炭,而整個鶴崗市只生產了1263.2萬噸的煤炭。也就是說,這個煤炭大市有超過九成的煤炭產量僅來自一家企業。

  ●十多年間流失10萬人口

  經濟長期低迷,自然而然會影響到當地居民留在這座城市的意愿。當地統計數據顯示,自21世紀初以來,鶴崗的人口幾乎一直處于下行通道。

  根據鶴崗市統計公報提供的數據,2002年末,鶴崗市共有人口110.9萬。到了6年后的2008年末,鶴崗市的人口就小幅下降至109.4萬。

  隨后,該市的人口出現趨勢性的下滑:2011年末鶴崗共有108.8萬人、2013年末共有107.8萬人、2015年末共有105.6萬人……到了2017年末,鶴崗人口已低至100.9萬人。也就是說,在十多年時間里,鶴崗已流失了約10萬人口,人口降幅接近10%。

  此前,首都經濟貿易大學副教授吳康曾介紹:“國際上對‘收縮城市’較為認同的標準是,人口規模超過1萬人,超過兩年時間內大部分地區都在人口流失,并且正在經歷以某種結構性危機為特征的經濟轉型。”對照專家提出的這一標準來看,鶴崗從經濟指標和人口走勢上,均已符合“收縮城市”的定義。

  而居民的不斷減少,也必然會傳導至房價的不斷下探上。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者評論稱,東北很多城市的房地產市場基本都比較低迷,最主要的原因就是人口外流明顯。

  他指出,包括鶴崗及類似城市,房價邏輯都差不多,即過去是煤炭和工業相對發達的城市,但這幾年因為煤炭行業整頓等,城市產業發展也受到影響,很多人口也逐漸外流。在沒有人口支撐的情況下,樓市交易不旺,價格自然比較低。

  嚴躍進向記者表示,對于鶴崗這類收縮型城市,應該積極培育新產業,必要時候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素,假如這些條件具備了,才能形成更好的購房條件。

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