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鶴崗房價折射收縮型城市之困

  近日,一則黑龍江鶴崗市區二手房價每平米僅千元、幾萬塊買套房的消息流傳甚廣,因為這對大部分地區飽受高房價之苦的民眾來說,顯得那么不真實。后經證實,鶴崗的確存在每平方米千元以下的在售房源,二手房中單價3000元以下的占比超過八成。

  事實上,在日前國家發改委發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》中,就提到了“收縮型城市”,即常住人口小于戶籍人口,且人口持續凈流出的城市。作為黑龍江省的地級市,鶴崗無疑是其中之一,但并不是唯一。

  根據多份研究報告,近年中國出現“收縮”的城市有數十個之多,首都經濟貿易大學的研究成果稱,2007~2016年有84座城市出現了“收縮”,這些城市都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少,除了廣為人知的東北地區外,中西部乃至東南沿海均有分布。

  這些城市“收縮”各有原因,既有資源枯竭所致,黑龍江鶴崗、雞西和甘肅玉門、山西呂梁就是;也有產業變遷導致的收縮,東北多數重工業城市皆如此;亦有偏遠地區城市和大城市周邊城市的收縮,因為這些地方人口最容易流出。

  而且,隨著新型城鎮化浪潮推進和中國總量人口基本穩定等因素,未來這些收縮型城市只會增加,不會減少。在這個過程中,部分城市房產供大于求而頻現低價,會越來越普遍,不足為奇。需要警惕的是,政府發展思維需要及時做出根本性地改變。

  從近年中國中小城市發展歷程來看,土地財政占據主導地位。地方政府往往積極賣地,依靠土地出讓收入與城投公司發債大搞基建、擴充城區范圍,再配合賣地。這套土地財政模式在過去十幾年的城鎮化過程中整體看運轉順暢,不少城市基礎設施建設齊備,面貌煥然一新。

  隨著收縮型城市不斷蔓延,中小城市應該放棄延續土地財政的幻想,因為不可持續。因此,需要轉變城市發展理念,不應繼續單方面考慮城市增長和擴張,要將有限的財政資金用于服務好存量,并大力盤活存量優質資產,回收資金補充地方財力。同時,要想辦法提升城市競爭力,通過發展產業和優化宜居環境吸引就業,同時發展旅游業、現代農業和服務業等產業,增加可持續性收入來源。

  從另一個角度而言,拋棄土地財政對地方政府而言無異于“壯士斷腕”,根據調查,近年在城區常住人口連續三年下降的同時,一些城市的建成區面積卻在增長。東北地區的中大型城市較為突出,如分別為省內第二大城市的吉林市和大慶市。

  因此更需要中央層面的頂層設計。國家發改委近日發文的要求是:瘦身強體,轉變慣性的增量規劃思維,嚴控增量、盤活存量,引導人口和公共資源向城區集中。同時提到要深化“人地錢掛鉤”等配套政策,全面落實城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤政策。換句話說,一個城鎮的用地和財政支出,要與當下常住人口相匹配,不應肆意擴張,造成低效甚至無效投資。

  與此同時,地方政府隱性債務亟須遏制。地方債務過高的風險眾所周知,一方面政府每年需要支付巨額利息及借新還舊,這對原本財政壓力較大的地方政府而言無疑是雪上加霜;另一方面,一旦發生違約,則可能引發系統性風險,或者請求中央“兜底”。

  鶴崗出現異乎尋常的低房價,不應看作一個孤立現象,未來這樣的收縮型城市會越來越多。對此,地方政府需要盡快轉變城市發展觀念,中央層面則應該做好頂層設計并加強督導。

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