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海南樓市變局背后:房企策略分化加深

  [摘要] 事實上無論推遲銷售或者以低于備案價入市都僅是一時的應對策略,繼續堅守或者逐漸淡出成為開發商在海南市場的兩種態度。

  時代周報記者 蔡穎 發自三亞

  4月中旬的海南已經進入夏季。夜幕下,多個樓盤里的燈光寥寥無幾。

  這是海南“史上最嚴限購令”出臺一年后。2018年正值海南島建省30周年,借自貿區的東風,在過去一年,海南省政府對于房地產市場的調控顯示出了“壯士斷腕”的決心。

  去年4月底開始,海南進入“全域限購”狀態,到去年8月,海口、三亞先后升級限價。

  在嚴厲的政策下,與之相對應的是,房地產開發商布局海南的策略開始發生了變化:一方面,曾經高調入市的房企不得不思考去留問題;另一方面,對海南市場保持樂觀態度的企業積極探索轉型,持續加碼。

  站在海南樓市十字路口的房企們,悄然步入了新的發展階段。

  樓市溫度驟降

  2018年4月,海南出臺的“全域限購”將調控推到了最高點。

  “下午5點左右我們就收到了消息,幾乎沒有多少準備時間,我們瘋狂催促購房者打款,但銀行已經接近下班,客戶都在外地,事后看來,所有努力都不過是徒勞。”海南三亞當地一名地產中介向時代周報記者回憶了限購前一夜的景象。

  而在全域調控一周年之際,史上最嚴限購讓海南樓市逐漸回歸平靜。

  時代周報記者近日來到三亞發現,多家樓盤的銷售現場購房者寥寥,而大多數銷售人員都處于空閑狀態。

  “銷售狀況大不如前。”某項目的銷售人員告訴時代周報記者,現在項目每天的成交量都在個位數,通宵排隊買房的情景已然不再。

  4月13日,時代周報記者來到了三亞某地產中介門店,在冷清的門店里面,該店的店長告訴記者,自實施全域限購后,該公司在海南撤走了1000多名銷售人員以及10多家店,部分銷售人員前往云南西雙版納及騰沖、廣西北海等地淘金。“以前我們店一個月可以達到400萬元的營業額,而現在只有10萬多元。”

  事實上,在多家樓盤項目的銷售中心以及一些房地產中介門店內,隨處可見很多其他省份的樓盤項目宣傳單。一位銷售告訴時代周報記者:“如果預算不足的客戶我會推薦到云南去購房,畢竟那里的總價較低。”

  海南樓市熱度的下降也體現在海南省統計局的一些數據上。

  據海南省統計局的數據顯示, 2018年,海南固定資產投資(不含農戶)比上年下降12.5%,其中,房地產開發投資下降16.5%。全年房地產竣工面積1186.81萬平方米,下降6.3%;銷售面積1432.25萬平方米,下降37.5%;銷售額2083.29億元,下降23.2%。

  “成交量會持續下行,而成交價在限購、限價的背景下,暫時難以上漲。”海南錦城房地產咨詢公司董事長王路向時代周報記者表示,海南樓市的調控背景是基于海南自貿區的建設目的和戰略目標,以住宅為主的房地產市場正在告別規模化時代。

  “海南樓市的樓市需求仍在,庫存少,如果放開政策,市場可能會快速回暖甚至再度過熱。”在他看來,未來調控政策的大方向不會改變。

  開發商策略分化

  從海口到三亞600公里的黃金海岸線上,各類旅游地產項目星羅棋布,上百家地產企業陳兵其中。在限購面前,開發商不得不重新思考下一步。放緩銷售是舉措之一。

  據三亞當地一位中介人士向時代周報記者透露,位于三亞市區的上東海岸項目目前已經暫停銷售。“至于什么時候再次開啟銷售渠道,仍要看市場政策。”

  而在限價之后,部分地產商不得不降低利潤,低于備案價入市。比如,位于三亞海棠灣的某大型房企樓盤項目備案價為5.1萬元/平方米,目前對外銷售價格在3.5萬元/平方米左右。

  事實上無論推遲銷售或者以低于備案價入市都僅是一時的應對策略,繼續堅守或者逐漸淡出成為開發商在海南市場的兩種態度。

  根據海南中原數據,目前在海南銷售超過百億元房企僅剩4家,分別為碧桂園、雅居樂、恒大以及融創,這4家的銷售額在前十強中占到了67%。

  雅居樂集團主席陳卓林在2018年業績發布會上表示,海南項目有升值空間。在他看來,隨著自由貿易島的建設,海南產業會逐漸完善,未來海南購房需求是非常大的,前景可期。

  深耕清水灣10年的雅居樂,將發展方向和更多精力投入到了多元化產業中,例如旅游、文創和教育等。

  融創在海南的發展策略也在持續加碼。2018年8月,融創與海南省旅游發展委員會正式簽署戰略合作框架協議,擬落地文旅集團總部。

  2018年,融創共新增7個項目,持續領銜海南收并購項目。融創海南內部人士表示,未來公司還將進一步加大對海南的投入力度。截至2018年底,融創海南土地面積為442.34 萬平方米 ,權益面積為265.15萬平方米。

  相對先行者的大盤開發模式以及銷售優勢,后來者開始思索去或留的難題,資產出售、行政降級、人員裁減成為部分房企在海南新的生存方式。比如,一些外地房企開始轉手在海南的項目。

  旭輝集團于2016年7月正式布局海南,曾經目標是在3年內海南公司銷售額突破100億元,進入海南綜合房企前5名。2018年,旭輝三亞銷售額為2.65億元,僅占合同銷售額的0.2%。

  據悉,華夏幸福在海南擁有四個超過73.6平方公里的產業新城特色小鎮。但截至目前,未有項目正式簽約的消息。在年報中,海南區域規劃仍未出現。華夏幸福方面向時代周報記者表示,目前海南項目仍處在不確定中。

  土地供應政策的變化也影響著房企在海南下一步的拿地策略。

  經過多年的開發,海南區域的住宅土地供應銳減。2018年海南供應住宅用地88公頃,比2015年的住宅用地面積下降了88%,政府供地的方向也開始轉向產業開發,土地類型以商務金融用地、酒店用地為主。

  輕資產運營、股權合作,成為2018年首次進駐海南房企獲取土地的新方式,2018年3月份,龍湖、佳兆業分別進駐海南,其中龍湖在海口打造長租公寓、關注土地二手市場,佳兆業重點關注土地收購、城市更新。

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