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宅地70年產權續期要不要收費? 即將審議的民法典可能會有答案

  劉展超

  [住宅用地70年使用權期滿以后如何自動續期,應該有一個基本遵循和上位法依據。]

  假設你今年買下一套房產,房屋始終歸你,但土地使用權卻不過70年,70年后怎么辦?

  十三屆全國人大常委會第十次會議將于4月20日至23日在北京舉行,民法典物權編草案將提請二審,其中關于住宅建設用地使用權期間屆滿續期是否收費問題,料再引發外界熱議。

  2018年8月,民法典各分編草案初次提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議,其中包括六編,即物權編、合同編、人格權編、婚姻家庭編、繼承編、侵權責任編,共1034條。

  在初次審議時,物權編草案中有關住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題的規定,將這個備受輿論關注的話題推上前臺。該草案152條規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。

  我國《物權法》第149條曾規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。對比可見,物權編草案增加了“續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定”這句話。

  近日在接受第一財經記者采訪時,中國社科院學部委員,民法學專家孫憲忠表示,這個權利涉及城市居民七八億,而且收費權有可能被列入行政強制,這個權利內容的改變,不能說不重大。他建議把物權編草案第152條后頭這句話刪掉。

  溫州宅地續期案例

  何為住宅用地使用權期間屆滿續期問題?普通民眾購買的商品住宅,其所涉及的土地使用權為70年,獲取代價為開發商所支付的土地出讓金,這筆費用隨之轉化為房屋的成本之一。實質上,這個成本是由購房者來最終承擔。

  換言之,民眾購買商品住宅已為70年產權的土地支付費用,那70年用地使用權到期之后政府會收回土地嗎,還是要再支付一筆土地出讓金來續期,抑或無償續期?

  宅地產權如何續期問題也早已進入中央決策視野。2016年11月,《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》提出,要研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

  中國房改至今不過二十余年,雖然大部分地區、大部分房屋的土地使用權距離70年到期還有很長時間,但如果相關法律法規始終不明確這一問題的答案,與此相關的懸念與擔憂,便會始終盤旋在房地產市場的各方參與者之中。

  2016年4月,浙江溫州部分住宅20年的土地使用權到期但房屋所有權未到期,市民在辦理交易時被告知土地續期需幾十萬元的手續費,引起外界嘩然。原國土資源部、浙江省國土資源廳此后組成聯合調研組赴溫州調研。

  當年12月,時任國土資源部副部長的王廣華表示,針對溫州當地20年住房土地使用權到期問題,國土部和住建部會商后回復,可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理,即不需要提出續期申請,不收取費用,正常辦理交易和登記手續,涉及“土地使用期限”,仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

  王廣華當時也表示,對帶有普遍性70年住宅土地使用權期間屆滿后的續期問題,關系到廣大人民群眾的切身利益,國土部將繼續加強調查研究,在相關工作中積極建言獻策,配合相關部門盡早地完成研究,出臺相關的法律安排。

  雖然《物權法》第149條規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。但對于“自動續期”的理解和解釋近年來卻時常出現分歧,是否需要另外再度繳費,各方爭辯不一。有專家認為,目前《物權法》149條的法律條文由于缺乏細則,如何“自動續期”存在不確定性,難以操作。

  是否收費成核心問題

  作為物權中重要的一類,2018年8月初次提請全國人大常委會審議的物權編草案也不得不面對宅地使用權問題,但僅僅對此做了一個較為原則性的規定。

  全國人大常委會法工委主任沈春耀2018年8月在向常委會會議作說明時表示,根據黨中央批準的有關工作安排,該項工作由國務院有關部門研究,提出方案后,國務院提出法律修改議案,修改城市房地產管理法或者物權法。

  沈春耀表示,目前,國務院有關部門尚未正式提出方案和修法議案。物權編草案根據現行物權法第149條、城市房地產管理法第二十二條規定,對此先作出一個原則性規定,即:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。國務院正式提出修改有關法律的議案后,再進一步做好銜接。

  與《物權法》相關條文對比,物權編草案多了一句話:續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。在去年8月份的初審中,一些與會人員就這一措辭提出了不少意見。

  全國人大常委會委員馮忠華表示,關于住宅建設用地期限屆滿續期問題,目前的規定給大家兩個信號,第一個是自動續期,這是不能回避的;第二個是費用征繳或者免除,由有關法律規定,給大家的印象就是一定要收費了,只是征繳還是免除的差別,這種政策取向還要研究。

  “另外,一定要和當前正在研究的房地產稅立法工作緊密結合起來。如果這里做一個明確規定,對下一步房地產稅立法工作也會有積極意義。”馮忠華說。

  歐陽昌瓊委員表示,編纂民法典是為具體的法律法規提供一個基本遵循。比如城市住宅用地的問題,至少在編纂民法典時提出一個帶有指向性、原則性的意見。住宅用地70年使用權期滿以后如何自動續期,應該有一個基本遵循和上位法依據,而不是反過來,等住建部門提出意見、國務院作出決定以后,再來修改民法典里面關于住宅用地的條款。

  “比如,自動延期的提法,比物權法更進了一步,但自動延期是有償的還是無償的,也就是收不收錢,如果收錢,收的錢叫費叫稅還是叫租,至少有一個原則性、指向性的規定。”歐陽昌瓊說。

  近日在接受第一財經記者采訪時,同時還擔任全國人大憲法和法律委員會委員的孫憲忠表示,在“自動續期”后面加上“續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定”這一句話,“自動”續期是不“自動”的了。法律草案這個條文的精神就是,還是要收費的,收費是個大原則。不過怎樣收費,物權編現在不規定,將來還得要有別的法律法規來規定的。

  他認為,這個草案內容一下子就把原來的立法給改變了,這個權利涉及城市居民七八億,而且收費權有可能被列入行政強制,這個權利內容的改變,不能說不重大。

  “我們一定要從真正保護人民權利的角度認識這個問題,一定要把物權編草案第152條后頭這句話刪掉,留下這么一個尾巴實在是太不好了。”孫憲忠說。

  在這項涉及民眾切身權利的立法過程中,爭議在所難免。一般情況下,法律草案在對外征求意見后可能會有相應修改,民法典物權編草案已經對外征求過公眾意見,但是否會對相關條款有所調整,只能在草案20日提請全國人大常委會再次審議的時候見分曉。

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