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7月商品房銷售面積環比下降36% 房企收縮戰線

  8月14日,國家統計局發布前7月房地產投資和銷售相關數據。受持續加碼調控的影響,投資、融資、拿地等多項數據的增速出現下挫,顯示出整體市場上漲乏力。

  銷售方面,今年1-7月份,商品房銷售面積88783萬平方米,同比下降1.3%,降幅比1-6月份收窄0.5個百分點。商品房銷售額83162億元,增長6.2%,增速加快0.6個百分點。

  其中,7月單月商品房銷售面積為12997萬平方米,雖然略高于去年同期,但比6月下降了35.9%。

  即便拋開房企在6月集中促銷的因素,樓市調控效果的影響也顯而易見。多家房企相關負責人向21世紀經濟報道透露,7月以來,公司在很多二線城市的銷售步伐就已放緩,原因主要在于預售審批趨于嚴格,且政策在不斷變化,公司需要一個消化期。

  7月末,富力地產在內部發文,強調下半年“原則上暫停拿地工作”。另有一些房企也做了類似的“過冬”準備。在多數分析人士看來,房企的戰略收縮將不可避免,預計未來各項行業指標增速繼續回落。

  多項指標增速回落

  今年以來,全國房地產累計銷售面積始終低于去年同期,但月度的起伏仍然明顯。

  3月,部分熱點城市出現“小陽春”跡象,并帶動整體銷售面積出現抬升。隨后,因城施策的調控政策迅速出臺,4月和5月的市場也出現明顯降溫。到6月,上市房企為沖擊半年業績而紛紛促銷,市場銷售再度攀高。到7月,市場再度降溫。

  拋開房企沖擊業績的因素,近幾個月來,樓市調控一直維持高壓態勢,并影響到市場銷售。根據中原地產的統計,今年4月至7月,中央和地方政府出臺調控政策的次數分別為60次、41次、46次和56次。

  融360大數據研究院監測數據顯示,2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%,相當于基準利率1.110倍,環比上漲了2BP;二套房貸款平均利率為5.76%,環比上漲1BP。首套房和二套房貸款利率均已連續兩個月回升,這被認為是影響市場銷售的一個重要原因。

  這些政策中,還包括對融資的限制。到目前為止,銀行貸款和美元債被大幅限制,信托融資則幾乎停滯。這對房企的資金狀況帶來不小的影響。

  今年前7月,房地產開發企業到位資金99800億元,同比增長7.0%,增速比1-6月份回落0.2個百分點,并已連續三個月下滑。

  受此影響,房企的投資和拿地熱情有所下降。

  今年前7月,全國房地產開發投資72843億元,同比增長10.6%,增速比1-6月份回落0.3個百分點,連續三個月下滑。同期,房屋新開工面積增長9.5%,同樣連續3個月回落。

  今年前7月,房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米,同比下降29.4%,降幅比1-6月份擴大1.9個百分點;土地成交價款4795億元,下降27.6%,降幅與1-6月份持平。

  但與固定資產投資相比,房地產投資增速仍處于高位。國家統計局新聞發言人劉愛華在解讀中表示,“結合土地成交面積、房地產銷售等方面的數據來看,目前房地產投資保持平穩態勢。”

  房企準備收縮

  7月30日召開的中央政治局會議提出,“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。再一次明確了“房住不炒”的指導方向,每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。

  這一表態意義重大。受訪者普遍認為,市場上關于調控松綁的幻想就此被打破。同時,未來樓市調控不松綁的基調也已奠定。

  此后的8月2日和8月9日,央行和銀保監會分別部署對房地產行業的資金監管和專項檢查。

  “下半年會是企業最難熬的一段時間。”北京某大型房企人士向21世紀經濟報道表示,可以預料的是,銷售端和融資端都將受到影響,企業很快就能感覺到資金壓力。

  7月末,作為“華南五虎”的老牌房企富力地產,發布了一份內部文件《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》,強調2019年下半年“原則上暫停拿地工作”,如遇有優質土地項目等特殊情況,可單獨呈報集團董事長審批。

  文件還提及:“今年以來,集團銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距”,下半年要促銷售、抓回款,“以完成項目銷售目標為第一優先級”,要求各地區公司須成立回款工作小組,提高回款率。

  據21世紀經濟報道了解,準備“過冬”的房企不止一家。旭輝就在近期的業績會上表示,下半年將堅持現金為王的策略以及不拿“地王”的紀律,并將放緩擴張腳步,原則上不再進入全新城市,做好既有開發城市的深耕。

  某大型房企也在內部要求,各地方公司在拿地時要對成本“仔細核算”,從而保證項目有足夠的盈利空間。

  上海易居房地產研究院表示,綜合考慮當前的各種因素,預計全國樓市還將持續降溫,房企的資金壓力將加劇,下半年市場將整體保持穩中有降,多項指標增速將有所回落。

  中原地產首席分析師張大偉表示,市場正式進入下行通道中,房企要完成年度銷售目標,將面臨很大的壓力。未來甚至不排除房企采取“以價換量”策略的可能。

  (編輯:張星)

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