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“15萬億”后的房企戰略:在“收”與“放”之間爭奪“蛋糕”

  每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

  14.997萬億元,這是過去一年中國房地產行業商品房銷售額創造的新成績。與此同時,2018年全國房地產開發投資超過12萬億元,足以體現這一行業的投資規模之大。

  伴隨中央“房子是用來住的、不是用來炒的”“堅決遏制房價上漲,加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”等定位,房地產行業進入了調整的相對深水區。

  “今后,沒有競爭力的企業很難生存,沒有核心競爭力的企業很難發展。”近日在億翰智庫舉辦的中國房地產百強峰會上,中國房地產產業協會原副會長朱中一就如是說。

  58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者,“15萬億”只是行業高點而非企業高點,這意味著行業存在某些不確定性,但高點之下企業則有機會從更大的“蛋糕”中分得更大的份額,機會猶存。

  那么“15萬億”之后,房企的機會點到底在哪里?房企是選擇放慢速度還是繼續高周轉?是繼續急劇擴張還是精細深耕主業?

  規模之戰:房企的“收”與“放”

  中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員秦虹近日在中國房地產百強峰會上指出,城鎮化的持續推進和中心城市引領的城市群發展,新經濟業態的發展和人們對文旅、健康、養老等方面的需求,使得房地產還有10年左右的發展期,這對企業仍然是發展的機遇期。

  實事上,進入2019年以來,房地產行業的集中度繼續提高。今年上半年,銷售額超千億元的房企達到12家;而前7月,銷售額超千億元的房企則增至15家。

  隨著房地產從短缺時代過渡到過剩時代,房企的發展戰略打法也在相應地進行調整。

  以行業三強的碧桂園、恒大、萬科為例,碧桂園提出要“提質控速”并隨之放緩了在規模上的追求;恒大更提出要做到“三低一高”優化財務結構;而萬科也提出“收斂聚焦”來應對行業的變化。

  旭輝董事長林中指出,未來是精細化發展時代,傳統地產行業以粗放經營為主,尤其成本管理非常粗糙,這就需要房企轉變運營思路。

  的確,僅從土地成本即可見,房企已經無法粗放生存。在2016~2017年“地王”頻出的時代,諸多在一、二線城市拿下“地王”的房企,本以為扛兩三年就能夠盈利了,但經過本輪市場調控,不少房企會發現風險越來越大。

  近日網傳的富力地產內部文件就顯示,其2019年下半年原則上將暫停拿地,如遇有優質土地項目等特殊情況,可單獨呈報集團董事長審批。

  秦虹指出,伴隨著住房價格管制等原因,房地產開發利潤空間壓縮,利潤空間越來越小。再加上資金上的約束,房地產的杠桿率將會最終將得到控制。

  但值得注意的是,目前房企表現出的“收斂”更多是對風險的把控和效率的提升,而非量的縮減。實際上,“要規模還是要利潤”是行業內并沒有發展到“二選一”的程度,如果生存規模已過,那么可以把眼光放在利潤上,但如果生存規模沒過,還是要做規模。

  因此可以發現,不少規模仍待提升的房企,現階段無一不是加大步伐,保銷售、保回款。

  布局策略:一二線城市仍是重中之重

  對于規模房企而言,一二線城市仍是布局重點。

  中指院數據顯示,今年1~7月,碧桂園累計拿地1086億元,位居拿地榜首位;萬科以總額1030億元占據榜單第二位;第三名融創拿地總額685億元。TOP10企業拿地總額6605億元,占TOP100企業的36.5%,行業集中度繼續提升。

  以萬科為例,其7月在土地市場繼續發力,單月拿地金額超280億元。而融創前7個月拿地金額是去年同期(142億元)的近5倍,從去年第34名躍升至今年的第3;拿地面積達到1188萬平方米,較去年同期幾乎翻番。

  值得注意的是,這些頭部房企拿地多集中在一二線熱點城市。

  據中指研究院數據,1~7月,全國土地成交金額TOP10城市累計成交額9229億元,同比增長14.8%,而2018年同期為8037億元。一二線城市仍然是房企投資拿地的重中之重,其中杭州以1672億元位列榜首;武漢、昆明、西安、鄭州等中西部城市土地市場成交日趨火熱。

  從各城市群拿地金額來看,長三角仍是房企重點關注區域,1~7月,長三角地區土地市場持續火熱,TOP10企業拿地金額共計2721億元,位列首位;受產業轉移、人才引進等政策影響,中西部重點城市經濟發展加速,成為房地產企業的投資熱土,TOP10企業拿地金額達1951億元;珠三角和環渤海以1219億元和1217億元分列第三、第四位。

  從城市群拿地企業來看,龍頭房企繼續堅持廣布局的策略,中小房企則集中于其深耕區域發展。如萬科、龍湖、碧桂園、綠地、保利、融創、中海等房企,多次出現在各城市群的拿地榜單;此外,京投發展、濱江集團、俊發集團等企業持續深耕大本營,在環渤海、長三角及中西部城市群榜單中出現,拿地較為集中。

  再看貨值,億翰智庫數據顯示,今年1~7月,新增貨值破千億元的企業達15家。其中碧桂園、萬科分別以3576.9億元、2946.1億元穩坐冠亞軍,而融創新增貨值是去年同期的3倍,以2808.9億元躍升至榜單第三位;保利和陽光城躍進前十位。而這些頭部企業的貨值大部分位于一二線城市。

  同策咨詢研究總監張宏偉向《每日經濟新聞》記者表示,頭部企業確實現階段拿地動作比較積極,當前土地市場回歸理性,在公開市場拿地還是比較好的機會。所以一些大企業進行積極補倉和布局,而部分中小企業市場反應能力比較弱,主動收縮了戰線,拿地也理性了。未來大型企業和中小企業在土地市場的做法還是不一樣的。

  跨界發展:向“生態圈”求紅利

  值得一提的是,當下的“放”已經不同以往。如今的環境并沒有給房企太多“盲目沖動”的空間。在成本、資金、政策約束下,房地產業要持續長久的未來發展,必須要探索更多細分領域的轉型空間,強化資源有效整合、提升運營能力、重視風險評估、利用政策紅利和尋求金融支持。

  秦虹認為,轉型要向產業細分方向轉,要向補短板方向轉,要向整合資源方向轉,每一個市場都有巨大的細分的市場,而每一個細分市場都有足夠大的規模。比如,針對人口結構的變化、產業結構的變化、消費結構的變化等,這涉及到教育、醫療、養老、文體、文化、旅游等。

  金科股份董事長蔣思海表示,當單一地產業務發展遭遇瓶頸,變革與突破勢在必行。構建“從產品到機制到運營到融資”的產業生態鏈,既是護城河也是基業長青的必經之路。將來,頭部企業的競爭將是生態系統中的競爭。目前,金科就將主要心思用在產品線與產品標準化的構建上。

  萬科、恒大、保利、碧桂園、華潤等頭部房企,都在已探索的跨界產業以外,更多考慮地產全產業鏈能輻射和鏈接的業務。

  如推出了“華潤理想國”的華潤集團,2018年明確向“城市投資開發運營商”轉型的戰略,除原本的住宅、商業、寫字樓、綜合體開發業務外,新布局了養老、農業、長租公寓、影視、產業地產等板塊。

  但無論是社區綜合服務、科技產業投資,還是文化旅游康養,每一項都要有資源支撐。如產業地產既要與政策相匹配,又要考驗企業的運營能力,被市場所接受。

  億翰智庫董事長陳嘯天指出,頭部企業的競爭一定是來自于生態系統的競爭,不再是單一的產品力,運營能力,而是整個企業生態系統的競爭。

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